미니재건축 15층규제폐지

[단독] '미니 재건축' 15층 규제 폐지…개발 면적 2배 넓힌다
입력2022.05.06. 오후 4:32 수정2022.05.06. 오후 6:25
노해철 기자
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[尹정부, 이달 '소규모 주택정비법 시행령' 개정안 입법예고]
가로주택정비사업 층수 제한 삭제···지자체에 결정권 넘겨
소규모 재개발 기준 5000㎡→1만㎡ 확대해 후보지 발굴
8월 시행 목표·소급 불가···임기내 '10만 가구 공급' 탄력
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[서울경제]

정부가 미니 재건축으로 불리는 ‘가로주택정비사업’의 활성화를 위해 층수 규제를 전면 폐지하는 방안을 추진한다. 소규모 재개발 사업의 대상 면적도 현행 기준보다 두 배 넓혀 후보지 발굴에 속도를 낸다. 그동안 사업의 걸림돌로 지적돼온 규제가 대폭 개선되면서 윤석열 대통령 당선인이 공약한 ‘소규모 정비 사업을 통한 10만 가구 공급’이 속도를 낼 것으로 기대되고 있다.

6일 국토교통부와 정비 업계 등에 따르면 국토부는 이르면 이달 중순 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(소규모 주택정비법) 시행령·시행규칙’ 개정안을 입법 예고할 예정이다. 개정안은 입법 예고 이후 의견 수렴 및 법제처 심사 등을 거쳐 8월 초에 공포·시행될 것으로 예상된다. 이번 개정안은 소규모 정비 사업의 대표 유형인 가로주택정비사업과 소규모 재개발 사업의 원활한 진행을 위해 관련 규제를 개선하는 내용을 담고 있다.

국토부는 현재 ‘15층’ 상한인 가로주택정비사업의 층수 규제를 삭제하기로 했다. 현행 시행령은 용도지역이 제2종 일반 주거지역이면 ‘15층 이하의 범위’에서 시도 조례로 층수 제한을 따로 적용할 수 있도록 규정하고 있다. 개정안은 15층 이하의 범위 문구를 삭제하고 가로 구역의 규모와 도로 너비 등을 고려해 각 지방자치단체가 자율적으로 층수 제한을 정하도록 했다. 이는 개정안 시행 이후 건축 심의를 신청하는 단지부터 적용된다.

이에 가로주택정비사업을 통한 고층 아파트 공급은 활발해질 것으로 보인다. 이 사업은 노후·불량 건축물이 밀집한 가로 구역 노후 주거지를 소규모로 개선하는 방식이다. 서울시의 경우 조례를 통해 가로주택사정비사업으로 짓는 새 아파트 층수를 최대 15층으로 제한하고 있어 대부분 저층으로 지어지고 있다. 그러나 상위법인 시행령 개정에 따라 층수 규제가 완화되면 각 지역 여건에 맞는 주택 공급이 가능해진다. 임대주택 건설 등으로 공공성을 확보한 단지에 대해서는 더 높게 지을 수 있도록 혜택을 제공하는 방안도 거론되고 있다.

국토부 관계자는 “가로주택정비사업을 추진하는 2종 일반 주거지역에서 과도하게 높은 나홀로 아파트가 양산되는 것을 방지하기 위해 15층 이하로 짓도록 권고해온 것”이라며 “현재는 규제 실효성이 크지 않다고 판단해 삭제하기로 한 것”이라고 말했다.

소규모 재개발 사업의 면적 기준도 크게 늘어난다. 지금까지 소규모 재개발은 면적 5000㎡ 미만인 노후 역세권·준공업 지역을 대상으로 했는데 앞으로는 1만㎡ 미만인 지역에서도 이 사업을 추진할 수 있게 된다. 사업 면적이 넓어지면 공급 가능한 주택 물량도 단순 계산으로 두 배가량 증가하는 효과를 기대할 수 있다.

다만 역세권의 경우 사업 시행 구역의 절반 이상이 승강장 경계의 반경 350m 이내에 포함하도록 기준을 명확히 했다. 이번 사업 면적 확대 방안은 개정안이 시행되는 8월 이후 소규모 재개발 사업 예정 구역을 신청하는 지역부터 실시된다. 개정안은 이 밖에도 조합 설립, 조합 설립 인가 취소 절차와 소규모 주택 정비 사업 시행 구역 내 행위 제한 유형 등을 구체화하고 실수요자의 조합원 지위 양도 기준을 마련하는 등 제도 운영상 미비점을 보완했다.

시장에서는 10일 출범하는 윤석열 정부의 부동산 정책과 맞물려 소규모 정비사업이 활성화로 이어질 것이라는 기대감이 커지고 있다. 윤 정부는 5년 임기 내 250만 가구 중 10만 가구를 소규모 정비 사업으로 공급할 계획이다. 윤 당선인은 이를 위해 지자체가 사업 구역 내 주차장을 건설하도록 지원하는 등 제도 개선을 추진하겠다고 공약한 바 있다. 가로주택정비사업 시행 시 지하 층 1개 층을 추가하는 비용을 지원하는 방안도 포함됐다.

송승현 도시와경제 대표는 “소규모 정비 사업에 대한 층수 규제, 면적 제한 등은 다양한 단지 배치나 품질 개선에 한계로 작용하고 있어 개선이 시급한 사항”이라며 “다만 구역 면적이 넓어지면 소유주들의 이해관계도 복잡해질 수 있다는 점을 주의해야 한다”고 말했다.

대규모 주택 공급을 위해서는 소규모 정비 사업뿐만 아니라 전반적인 제도 개선이 필요하다는 지적도 있다. 김승배 한국부동산개발협회 회장은 “층수만 보더라도 7층, 15층, 35층 등 숫자에 집착할 필요 없이 시장의 자율성을 보장하는 방향으로 가야 한다”며 “현재 30가구 미만을 분양하면 분양가상한제 적용을 피할 수 있도록 정하고 있는데 이를 100가구로 확대해 필요한 물량이 제때 공급될 수 있도록 개선할 필요가 있다”고 제언했다.