구도심재개발

단독] 분당 옆 성남·일산 옆 고양까지 재건축 푼다
입력2022.04.29. 오후 5:31 수정2022.04.30. 오전 1:
1기 신도시 속한 5개市도 재건축 푼다

고양·성남·부천·안양·군포
인수위, 특별법 대상 늘려

구도심 재개발도 촉진
재건축 수혜 단지 두배 늘 듯
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대통령직인수위원회가 29일 '1기 신도시 재정비 촉진 특별법' 적용 대상을 1기 신도시가 속한 성남 고양 안산 평촌 산본 등 5개 시 전역으로 확대하는 방안을 추진하기로 했다. 일산 신도시가 있는 경기 고양시의 원도심인 덕양구 화정동 일대 아파트 단지. /허문찬 기자

대통령직인수위원회가 일산 분당 등 1기 신도시 재정비 촉진 대상 지역을 신도시가 속한 고양 성남 등 5개 시로 대폭 확대하기로 했다. 대규모 재건축·재개발에 맞춰 교통·교육 인프라 등을 확충하려면 시·도 차원의 종합계획 수립이 필요하다는 판단에서다. 대상 지역 확대로 재정비 촉진 대상은 기존 공약의 약 두 배인 50만~60만 가구로 늘어난다.

29일 윤석열 대통령 당선인 측에 따르면 인수위 부동산태스크포스(TF)는 1기 신도시 재정비 촉진 대상 지역을 신도시가 속한 시 전체로 넓히기로 했다. 이에 따라 대선 공약으로 제시한 일산 분당 중동 평촌 산본 등 5개 신도시에서 고양 성남 부천 안양 군포 등 5개 시 전역으로 대상 지역이 확대된다. 인수위는 재건축 아파트뿐 아니라 옛 도심의 노후 주택 지역도 재개발을 통해 정비한다는 방침이다.

윤 당선인 측은 다음달 새 정부가 출범하면 ‘노후 도심 재정비사업 촉진 특별법’(가제)을 추진해 사업에 속도를 낼 방침이다. 1기 신도시 재정비 사업을 포함한 부동산 종합대책도 발표한다.

인수위 관계자는 “대규모 재건축으로 예상되는 교통 인프라 문제 해결을 위해 신도시 인근 지역을 함께 개발해야 한다는 전문가들의 의견을 적극 수용했다”며 “신도시 재건축 과정에서 순차적인 이주 대책을 마련하는 데도 효과적일 것”이라고 말했다.

부동산R114에 따르면 5개 1기 신도시에 있는 아파트는 약 28만 가구다. 5개 시 전체엔 약 83만 가구가 있다. 신축 아파트 등 재건축 대상에서 제외되는 지역 등을 고려하면 윤석열 정부 5년 동안 특별법의 수혜를 볼 대상은 50만~60만 가구로 추산된다.

윤 당선인 측이 추진하는 특별법엔 준공 30년 이상 아파트의 안전진단 규제를 대폭 완화하고, 역세권 등에는 용적률을 최대 500%까지 높여주는 방안 등이 담길 것으로 알려졌다. 형평성 논란 등을 고려해 시·도지사가 신청하면 중앙정부가 재정비 종합계획을 마련해 추진하는 방식도 검토되고 있다.

신도시·구도심 함께 개발…성남 등 5곳 60만가구 '재건축 가시권'
용적률 상한 300%로 상향…역세권 최고 500%까지 높여
수도권 1기 신도시 5곳(분당·일산·산본·중동·평촌)의 아파트는 총 27만7760가구다. 대통령직인수위원회의 구상대로 ‘1기 신도시 재정비 촉진 특별법’의 적용 대상을 ‘1기 신도시가 속한 5개 시(성남·고양·군포·부천·안양시) 전역’으로 확대하면 그보다 두 배 많은 82만8524가구의 아파트가 영향권에 든다.

이 중 신축 아파트 등을 제외한 약 60만 가구가 특별법의 직접적인 대상이 될 것으로 인수위는 추산하고 있다. 서울의 준공 30년차 이상 노후 아파트(42만8093가구)보다도 20만 가구가량 많다. 성남시 수정·중원구, 고양시 덕양구, 안양시 만안구 등 신도시에 가려졌던 원도심을 함께 개발해 수도권 주택 공급에 속도를 내겠다는 뜻으로 풀이된다.
1기 신도시 옆 구도심까지 용적률 완화
윤석열 대통령 당선인이 대선 기간 공약한 1기 신도시 특별법은 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌인 용적률 규제를 푸는 게 골자다. 현재 평균 용적률이 169~226%인 1기 신도시 용적률을 300%로 높이고, 역세권 등 고밀 개발이 가능한 지역은 최고 500%까지 허용하는 것이다. 각 지방자치단체가 도시 과밀을 막기 위해 도입한 지구단위계획의 용적률 제한도 받지 않게 된다. 이를 신도시 인근 원도심에도 확대 적용하겠다는 것이 인수위 구상이다.

그렇게 되면 1기 신도시가 속한 시 가운데 아파트가 가장 많은 고양시에서만 재건축 가능 연한(30년)을 넘긴 1만1598가구가 즉각적인 특별법 적용 대상이 된다. 일산신도시 내 준공 30년차 이상 아파트 수(3764가구)의 세 배를 웃도는 규모다.

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고양시 원도심인 덕양구는 아직 재건축 움직임이 활발하지 않은 편이다. 덕양구청과 지하철 3호선 화정역을 중심으로 재건축 가능 연한(30년)을 앞둔 아파트가 몰려 있다. 화정동 ‘은빛5단지’(2032가구, 1995년 준공), ‘별빛9단지벽산·코오롱·한일·기산’(2008가구, 1995년 준공) 등이 2025년부터 차례로 준공 30년차를 맞는다. 토당동에선 능곡 2·5구역 등이 재개발을 추진 중이다.

성남시 수정·중원구에선 6558가구가 추가로 특별법 적용 대상이 된다. 이 일대에선 중원구 상대원동 ‘선경상대원2차’(2510가구, 1994년 준공), ‘황송마을’(990가구, 1993년 준공) 등 10개 단지가 정비 예정 구역으로 선정돼 재건축 사업을 준비 중이고, 은행동 ‘은행현대’(1258가구, 1994년 준공) 등 6곳은 구역 지정을 앞두고 있다. 만안구가 구도심인 안양시 3만6627가구와 부천시 2만7820가구, 군포시 1만59가구 등도 특별법을 적용받아 재건축 추진에 탄력이 붙을 전망이다.
신도시 주변 집값까지 자극 우려
용적률 상향 등의 혜택을 1기 신도시가 속한 시 전체로 확대하면 단기적으로 집값이 급등하는 등 부동산시장 불안이 가중될 우려가 있다. 지난달 대선 이후 재건축 규제 완화 기대가 확산하면서 분당·일산신도시 중심으로 아파트값이 들썩였는데, 이 같은 분위기가 주변 지역으로 번질 수 있다는 것이다. 한국부동산원에 따르면 대선 이후 한 달여간(3월 14일~4월 25일) 일산동구와 분당구 아파트값은 각각 0.22%, 0.08% 올랐다. 이 기간 서울과 경기 평균 집값이 0.03%, 0.13% 하락한 것과 대조적이다.

인프라 확충 방안이 마련되지 않은 상황에서 ‘가구 수’만 늘리는 데 급급한 것 아니냐는 지적도 나온다. 도로·전력·수도 등 기반 시설은 그대로 둔 채 아파트만 더 늘리면 교통 혼잡 등의 문제가 심해질 수 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “인수위가 설익은 부동산 정책을 잇달아 공개하면서 집값을 자극하는 측면이 있다”며 “정책 방향을 더 정교하게 설정한 뒤 발표해도 늦지 않다”고 했다.