주택임대관리업 탄생

		보 도 자 료
		배포일시	2014. 2. 3(월) 총 7매 (본문 4, 참고 3)
담당 부서	주택건설공급과	담 당 자	∙과장 서정호, 사무관 김동현, 주무관 김영섭 ∙☎ (044)201-3365, 3373
보 도 일 시		2014년 2월 4일(화) 석간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 2. 4(화) 11:00 이후 보도 가능

임대인과 임차인 모두에게 도움주는‘주택임대관리업’탄생!

- ｢주택법 시행령｣ 개정안, 2.4일 국무회의 통과 -

□ 국토교통부(장관 서승환)는 주택임대관리업 도입을 주요내용으로 하는 ｢주택법 시행령｣ 일부 개정안이 국무회의를 통과함에 따라 2.7일부터 시행된다고 밝혔다.

ㅇ 이번 개정은 지난해 8월 6일 개정된 ｢주택법｣에서 하위법령에 위임한 사항과 시행에 필요한 사항을 정한 것이다.

□ 이번 시행령 개정의 주요 내용은 다음과 같다.

《 주택임대관리업 도입 관련 》

① 주택임대관리업의 등록대상 및 등록기준 규정

ㅇ 자기관리형 주택임대관리업은 100호, 위탁관리형 주택임대관리업은 300호 이상으로 사업을 하려는 경우 의무등록 하도록 하여 대규모 사업자들의 건전한 관리․운영을 도모하도록 하였고,

ㅇ 등록요건으로는 자기관리형의 경우 자본금 2억원과 전문인력 2명, 위탁관리형은 자본금 1억원과 전문인력 1명을 보유하도록 하였다.

  - 이는 관련업계의 의견을 수렴하여 입법예고안에 비해 낮은 수준으로 조정한 것으로, 처음 사업을 하려는 이들의 진입장벽을 대폭 완화한 것이다.

   * 자기관리형 : 5억원, 3명 → 2억원, 2명/위탁관리형 : 2억원, 2명 → 1억원, 1명

② 주택임대관리업 등록절차

 ㅇ 주택임대관리업을 등록하기 위해서는 국토교통부장관이 정하는 서류^*를 첨부하여, 시장․군수․구청장에게 등록신청서를 제출하고, 해당 지자체장은 요건을 확인한 후 등록증을 교부하도록 하였다.

   * 자본금․사무실 확보를 증빙하는 서류, 전문인력의 요건을 증명하는 서류 등

 - 또한, 등록증을 교부한 지방자치단체는 임대인․임차인이 임대관리업자로 등록했는지 여부를 확인할 수 있도록 그 사실을 공고하도록 하였다.

③ 주택임대관리업 등록말소 등 행정처분 기준 마련

ㅇ 거짓이나 부정한 방법으로 등록을 신청한 경우에는 주택임대관리업 등록을 말소, 등록 이후 3년간 영업실적이 없는 경우와 임대인․임차인에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 영업정지 처분을 할 수 있도록 하고,

  - 시장․군수․구청장이 영업정지 대신 과징금을 부과하고자 할 때에는 위반행위와 금액을 서면으로 통지하고, 통지를 받은 임대관리업자는 30일 이내에 과징금을 납부도록 하였다.

④ 보증상품의 의무가입

ㅇ 주택법에 따라 임대인과 임차인의 재산상 피해를 차단하기 위해 ‘자기관리형 주택임대관리업자’는 의무적으로 보증상품에 가입하도록 하였고, 보증상품의 종류와 가입절차를 규정하였다.

 - 임대인의 권리보호를 위해 자기관리형 주택임대관리업자가 약정한 임대료를 지급하지 않는 등 계약을 이행하지 못할 경우에 대비한 보증상품에 가입하도록 하고,

  - 임차인 보호를 위해서는 주택임대관리업자가 임대보증금에 대한 반환의무를 이행하지 못할 경우, 보증회사가 보증금을 반환하는 보증상품에 가입하도록 하였다.

 ㅇ 따라서, 자기관리형 주택임대관리 계약을 체결할 경우 임대인과 임차인에게 보증상품의 가입을 증명하는 보증서를 제시하여야 하며,

 - 대한주택보증주식회사에서는 제도 시행일(2.7일)에 맞추어 주택임대관리업자를 대상으로하는 보증상품을 출시할 예정이다.

ㅇ 임대인의 권리보호를 위한 보증상품은 주택임대관리업자의 자본금․영업규모, 신용도 등을 반영하여 차등화된 요율(1.08~5.15%)을 적용할 예정이고,

   * 1등급의 경우, 월세 50만원 주택에 대해 3개월분(150만원)의 계약이행을 보장하는 보증에 가입하면 연간 150만원×1.08% = 16,200원의 보증료 납부

 - 임차인의 보증금을 보호하기 위한 상품은 보증금액의 0.06%에 해당하는 금액을 보증료로 납부해야 한다.

《 기타 제도개선 사항 》

 ㅇ 이 외에 주택건설사업자 등록기준 중 사무실 구비요건을 현행 33㎡에서 22㎡ 이상으로 낮추어, 주택건설사업자의 부담을 줄이고 진입장벽을 완화하였다.

ㅇ 또한, 조합사업의 투명성 및 조합원의 알권리 충족을 위해 ｢주택법｣ 에 따라 공개해야 하는 계약서나 사업시행계획 이외에 사업추진 과정에서 변경되는 사업비나 계약에 관한 사항도 공개하도록 하였다.

□ 임대를 목적으로 하는 주택에 대한 종합적인 서비스를 제공하는 주택임대관리업이 신설됨으로써, 시설․임차인 관리에 부담을 느끼던 민간의 임대주택 시장 참여가 활성화 될 것으로 기대된다.

□ 이번 국무회의에서 의결된 시행령 개정안은 관보게재 절차 등을 거쳐 2월 7일 경 공포될 예정(공포일은 절차 지연시 변동 가능)으로, 공포 후 즉시 시행될 예정이다.

 ㅇ 개정되는 세부내용은 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)에서 확인할 수 있다.

이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택건설공급과 김동현 사무관(☎ 044-201-3365)에게 연락주시기 바랍니다.

참고 1

주택임대관리업 제도 개요

□ 주택임대관리업 유형 구분

① 자기관리형

 ㅇ 주택임대관리업자는 임대인에게 장기간 매월 임대료를 고정액으로 지급 (예 : 2년간 매월 100만원의 임대료를 고정지급)

  - 주택의 공실, 임차료 미납 위험 등을 주택임대관리업자가 부담

  - 이에 대한 대가로, 임대인은 주택임대관리업자에게 매월 일정액 지급

② 위탁관리형

ㅇ 주택임대관리회사는 임대리스크를 부담하지 않고, 매월 실제 임대료의 일정비율을 수령

□ 주택법령 개정 주요 내용(2.7 시행 예정)

 ㅇ 주택임대관리업의 정의 및 업무 범위(법 제2조제18호)

- ‘주택임대관리업’을 임대를 목적으로 하는 주택(준주택 포함)의 시설물 유지․보수, 임대료 징수, 임차인 관리 등을 수행하는 업으로 정의

 ㅇ 주택임대관리업 등록(법 제53조의2, 령 제69조의2)

  - 주택임대관리업을 하려는 자는 시장․군수․구청장에게 등록

  - 자기관리형 100호, 위탁관리형 300호 이상의 영업을 하려는 자는 의무적으로 등록을 해야 하며, 그 이하로 하는 자도 등록기준을 구비하면 등록이 가능 (참고2 : 등록기준)

 ㅇ 주택임대관리업 등록말소 및 영업정지(법 제53조의3, 령 제69조의4)

  - 최근 3년간 영업 실적이 없는 경우, 임대인․임차인에게 재산상의 손해를 입힌 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 등록한 경우 등

 ㅇ 보증상품 가입(법 제53조의4, 령 제69조의6)

  - 자기관리형업자가 임대인에게 임대료를 지급하지 않거나, 임차인에게 보증금 반환을 이행하지 않는 경우에 대비한 보증상품을 명시

 ㅇ 주택임대관리업자에 대한 감독(법 제53조의7)

 - 국토부장관 및 시장․군수․구청장은 임대인과 임차인의 권리보호를 위해 필요한 경우에는 주택임대관리업자에게 자료의 제출이나 보고를 명할 수 있음

 ㅇ 협회의 설립(법 제81조)

  - 주택임대관리업자 10명(10개사) 이상의 발기를 통해, 주택임대관리업의 효율적인 업무수행을 위한 협회를 설립할 수 있도록 함

참고 2

주택임대관리업의 등록기준(주택법 시행령 별표 8의2)

주택임대관리업의 등록기준(제69조의2제2항 관련)
구분		자기관리형 주택임대관리업	위탁관리형 주택임대관리업
1. 자본금		2억원 이상	1억원 이상
2. 전문인력	가. 변호사, 법무사, 공인회계사, 세무사, 감정평가사, 건축사, 공인중개사, 주택관리사로서 해당 분야에 2년 이상 종사한 사람	2명 이상	1명 이상
	나. 부동산 관련 분야의 석사학위 이상 소지자로서 부동산 관련 업무에 3년 이상 종사한 사람
3. 시설		사무실
비고   1. “자본금”이란 법인인 경우에는 주택임대관리업을 영위하기 위한 출자금을 말한다.   2. “전문인력”이란 위 표의 제2호가목 또는 나목의 어느 하나에 해당하는 사람으로서 상시 근무하는 사람을 말한다.   3. “부동산 관련 분야”란 경영학, 경제학, 법학, 부동산학, 건축학, 건축공학 및 이에 상당하는 분야를 말한다.   4. “부동산 관련 업무”란 공인중개업, 주택관리업, 부동산개발업을 하는 법인 또는 개인사무소나 부동산투자회사, 자산관리회사 및 그 밖에 이에 준하는 법인ㆍ사무소 등에서 수행하는 부동산의 취득ㆍ처분ㆍ관리 또는 자문 관련 업무를 말한다.   5. 사무실은 「건축법」 및 그 밖의 건축 관련 법령상 기준을 충족시키는 건물이어야 한다.

주택임대관리업,  

 

이제 우리나라도 다른 선진국과 같은 전문적인 주택임대관리업체가 임대주택을 관리해주는 시대가 멀지 않았다.

 

 주택임대관리업의 개념부터 살펴보면 주택임대관리업이란 임대인인 집주인을 대신하여 임차인인 세입자로부터 임대료를 받고 전세, 월세 주택을 유지.관리.보수를 해주는 것으로 자기관리형과 위탁관리형으로 구분이 되는데 자기관리형은 관리업자가 집소유자에게 약정된 수익을 주기로 하고 공실이나 체납 위험까지 떠 맡는 형태이고 위탁관리형은 임대료를 징수하고 일정한 비율의 수수료만 가져가고 나머지는 소유자에게 주는 형태이다.

 

주택임대관리업의 등록자격요건은 자기관리형은 100가구이상 사업을 하려는 사업자로서 자본금 2억, 전문인력 2명을 보유하면 자격이 되며, 위탁관리형은 300가구이상 사업을 하려는 사업자로서 자본금 1억, 전문인력 1명을 보유해야 하는데 당초 자기관리형은 300가구, 자본금 5억, 전문인력 3명, 위탁관리형은 1000가구, 자본금2억, 전문인력 2명에서 낮은 수준으로 조정을 해준 것으로 처음 사업하려는 분들의 진입장벽을 대폭 완화해주었다고 할 수 있다.

 

주택임대관리업을 등록하려면 국토교통부장관이 정하는 서류를 첨부하여 시장.군수.구청장에게 등록신청서를 제출하고, 해당지자체장은 요건을 확인한 후 등록증을 교부하게 된다.

 

부동산시장이 기존 매매, 전세위주의 시장에서 월세수익을 목적으로 하는 수익형 부동산으로 무게중심이 이동하면서 임대주택 선호도가 높아졌고, 임차인들의 안전과 질적 서비스 개선에 대한 목소리가 커지면서 임대인과 임차인 간의 분쟁을  원만하게 해결해주는 전문적인 관리업의 필요성이 커졌으며, 임대주택시장 활성화에도 도움이 될 수 있기 때문에 개인과 기업들이 참여하는 주택임대관리업이 등장하게 되었다고 할 수 있다.

 

우리나라는 서울 강남 등에는 임대주택을 관리하는 업체들이 있었지만 관련 법규가 없어서 영세한 규모에 머물러 있었는데 최근 국내 부동산 개발업체인 신영이 주택임대관리업을 추진 중이고, KT 자회사인 KT에스테이트가 일본의 기업형 주택임대관리회사인 다이와리빙과 손잡고 KD리빙을 세우면서 점점 기업형 관리업이 본격화되고 있다.

 

반면 해외에서는 주택임대관리 시장이 상당히 발달한 곳들이 많은데 특히 일본은 주택관리업체가 관리하는 주택이 약 900만호로 임대주택의 80%수준이나 되며, 다이토 켄타구, 다이와리빙 등 230여개의 기업형 주택임대관리회사가 있는 상황이다.

 

우리나라에서 주택임대관리업이 활성화 되면 현재 부동산중개를 하는 공인중개사와 기업형 관리업체가 경쟁을 하게 될 것인데 대규모 자금력을 가진 기업형 관리업체가 시장을 선도할 수 있으리라 생각하지만 현재 현장의 중개시장을 이미 장악한 공인중개사들의 연합전선의 힘은 생각이상으로 막강하고 공인중개사들이 서민의 생존권을 주장하면 정부에서도 기업보다는 공인중개사 편을 들어줄 수 밖에 없는 것이 현실이기 때문에 공인중개사들이 주택임대관리업을  장악할 가능성이 높다.

 

결국 기존 중개를 통한 수익확보 이외에 주택임대관리를 통해서도 수익확보가 가능하기 때문에 공인중개사들한테는 또 다른 기회가 될 수 있을 것이나 반대로 그 동안 관련법규도 없고 경쟁자도 없었는데 이제는 본격 경쟁시대에 돌입하기 때문에 경쟁력을 갖추지 못하면 살아남기 힘들어질 것이다.

 

그리고 공인중개사 집단과 자본력을 갖춘 기업형 관리업체들의 충돌이 예상되기 때문에 정부에서는 두 집단의 균형을 맞추면서 잘 이끌어 가야 할 것이고, 임대관리에 따른 수수료가 임대료 인상으로 이어질 경우 임차인들이 외면하면서 주택임대관리업 존폐의 위기에 빠질 수 있기에 주택임대관리업체들의 공정한 경쟁을 통하여 임대료 인상이 되지 않도록 정부, 부동산임대관리업체들 모두의 노력이 필요할 것이다.

 

그 동안 영세한 관리업체나 일부 공인중개사들이 관리해주던 임대관리업이 전문적이고 기업적인 관리업체 등장이 가능해졌기 때문에 임대인, 임차인 분쟁이 줄어들고 물건과 임차인 관리가 수월해지면서 월세임대수요가 더 늘어나 수익형부동산시장이 더 활성화 될 수 있을 것으로 기대를 해본다.

 

 김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1